國務院出手多重措施刺激樓市 各方評論不一

　　二套房貸"松綁" 多管齊下救樓市
　　2008年12月17日,為了"進一步鼓勵和支持住房消費,保持合理的房地產開發投資規模,促進房地產市場健康發展",一系列囊括稅收、財政、房貸及貨幣等多方面的樓市政策組合拳再度出擊：
　　房貸:改善性住房貸款政策比照首套房優惠政策
　　稅收:購房超2年,轉讓免營業稅 取消城市房地產稅
　　貨幣:廉租房建設貸款利率下浮10%
　　財政:中央補助投資100億元保障廉租房建設

　　用了1年多的時間,中國房地產市場走過了一個"輪回"。
　　2007年9月, 二套房提高首付的政策,可以說是當時熱得發燙的樓市所遭遇的第一瓢冷水。而目前已經冰冷的樓市,終于迎來了二套房貸松綁的消息。這是最近一段時間以來,政府全面出手救樓市的又一記"組合拳"。

　　昨日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究確定了新的促進房地產市場健康發展政策措施。
　　會議研究確定:
　　一、加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間,解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題,并積極推進農村危房改造。繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度,適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點,將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。
　　二、進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中,將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的,免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
　　三、引導房地產開發企業積極應對市場變化,促進商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。

　　昨日,央行、銀監會還聯合下發《廉租住房建設貸款管理辦法》,規定廉租住房建設貸款利率應按同期同檔次貸款基準利率下浮10%執行。
　　此前,已經陸續出臺了多項針對房地產市場的"利好"政策,包括下達100億元中央補助投資計劃。11月27日,央行大幅下調利率。11月1日,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫下調到1%;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。10月22日,金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付比例調整為20%。同時,個人住房公積金貸款各檔次利率分別下調0.27個百分點。

　　減免稅費 融資支持 加大“保障”
　　國務院常務會議研究部署的三大穩定房地產市場措施昨日終于公布，但一石激起千層浪，有人樂觀評價這一業內渴望已久的中央層面舉措出臺眾望所歸，也有人表示“很失望”。
　　盡管眾說紛紜，多數專家仍表示，與以往的房地產政策相比，昨日公布的樓市新政確實亮點頗多，必將穩定樓市，達到促進房地產市場健康發展的目的。

　　營業稅暫時減免
　　“國務院常務會議提出的措施力度很大，將對房地產行業帶來十分積極的影響。”SOHO中國董事長潘石屹如此評價。
　　潘石屹認為，中國的房地產市場面臨的最關鍵問題在流通環節。原來的營業稅政策存在諸多不合理限制，原本出發點是限制炒房，實際上高達5%的營業稅使得房產難以流通，減免營業稅抓住了流通環節的弊病，必將促進市場發展。
　　而減免營業稅將給購房人帶來實質性優惠。新政規定，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
　　“此次營業稅調整對于整個二手房市場來說是一個利好政策。”我愛我家副總經理胡景暉預計，因上述政策受益的二手房大概占到目前市場總流通量的20%左右，這部分購房者的購房成本將極大降低。
　　我愛我家提供的數據顯示，以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年不到5年為例，按照此前稅費標準，應按照售房收入全額征收5.5%營業稅，即100萬元×5.5%=5.5萬元；而按照新標準則無需交稅，購房人可節省5.5萬元。如果個人購買普通住宅未滿2年出售，假設房主以80萬元購買住房，以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業稅為(100萬元-80萬元)×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收100萬元×5.5%=5.5萬元，節省了5.5萬元-1.1萬元=4.4萬元。
　　而與以往減免稅費不同的是，此次營業稅下調留有附加條件“暫定一年實行減免政策”，北京金馬華投資集團馬越認為，對減免稅費限定時限意在使政策效用短期內發揮，如果一年后市場回暖，政府或將視情況再定新政。

　　促需求與保供給并行
　　在此前多項樓市政策中，政府著力于推動保障性住房的修建，并未對開發企業有所顧及。但在昨日公布的政策首次提出“保持合理的房地產開發投資規模”，并表示應“引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求”，“對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅”。
　　對此，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示中央的政策已經從針對扶持購房需求，轉變為同時支持住房供給。“對開發商的合理融資及優質企業的兼并重組提供融資服務”的具體實施則要看商業銀行的行動。他認為，目前商業銀行對房地產開發貸態度謹慎，政府引導督促銀行行動難度較大，效果也難以控制。而“引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售”一句則表明“政府還是在提醒開發商認清市場短期難以回暖的事實，讓他們盡快降價促銷，徹底放棄高房價、高利潤的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，穩市場，而非開發商”。
　　對于首次推出的取消城市房地產稅一說，馬越表示，此稅種的取消，將會減輕房地產產權人持有物業成本，可以起吸引機構購買商業、辦公、廠房等公建物業的作用，也有給予外商投資企業、外國企業稅收優惠以吸引投資的作用。

　　保障性住房力度再加大
　　自去年以來，“保障性住房”成為我國住房體系的關鍵詞。此次的國務院常務會議再次加大保障性住房力度，首次表明將“本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設”。
　　目前，我國住房公積金體系沉淀資金巨大，2007年僅北京市就有高達376.27億元住房公積金閑置，全國范圍內該數額高達數千億元。而在此前的規定中，政府僅表示將“住房公積金投資收益用于廉租房等保障性住房建設”，兩相比較，未來從公積金體系投入保障性住房，特別是經濟適用房的資金將大幅增加。
　　此外，日前建設部公布將在三年內投入9000億元用于保障性住房建設，市場曾普遍質疑這筆巨資的籌集來源。昨日，為支持廉租住房開發建設，保障民生，人民銀行、銀監會公布聯合制定的《廉租住房建設貸款管理辦法》。這無疑將為保障性住房的修建資金來源奠定融資基礎。

　　地方后續樓市政策可期
　　盡管新政甫一推出不乏叫好聲，仍有專家對其中不少政策提出質疑。
　　首先，營業稅下調力度低于預期。政策出臺前，市場曾預期營業稅將完全減免，或近似上海“14條”；此外，市場曾普遍認為二套房貸政策將有所放松，但表述與2007年12月5日央行和銀監會關于二套房貸政策“補丁文件”中的原話，“這點不能不讓業界失望”。
　　業內人士普遍預測，政策力度之所以有放有收，是中央擔憂房價過快下滑、出現市場擔憂的“崩盤”現象。而此次新政出臺，恰如駕車行駛過程中的“點剎”，在經濟下行趨勢中，保證房價平穩回落至合理水平。但從長期來看，由于房地產市場供求矛盾嚴重，明年房地產市場將難言好轉。
　　此外，會議還要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步采取促進房地產市場健康發展的政策措施。對此，業內人士均表示下一輪地方性房地產政策可期。

2008-12-18